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李嘉诚北京豪宅“御翠园”打7折出售，老业主获百万补偿引发热议

近日，北京楼市再起波澜。香港富豪李嘉诚旗下的长江实业集团，在北京开发超过20年的高端住宅项目“御翠园”，于五一期间突然开启“打折促销模式”。此次高层住宅售价直接打出7折，不仅刷新市场价格，更引发舆论关注的是，为安抚此前高价购入的老业主，开发商甚至提供高达百万元的现金或装修补偿。这一举动，被视为楼市“以价换量”趋势的缩影。

七折开卖，售价直降百万

“御翠园”位于北京市朝阳区东四环姚家园地区，是李嘉诚进军内地楼市的重要作品。据售楼人员透露，该项目此次推出的新一批高层房源，主力户型为140平米与180平米两种，销售均价已降至7万元/平方米，总价从980万元起步，较前期价格有明显下调。

记者查阅资料发现，“御翠园”此前备案均价为9.07万至9.97万元/平方米，当前售价下调近2至2.9万元/平米，意味着整体价格相当于打了7折。以140平米的户型为例，总价较2023年开盘时便宜了约100万元，跌幅惊人。

“这次优惠从五一小长假开始实施，当时人流量比较大，卖得还不错。”项目置业顾问称，不仅是高层产品，连别墅产品也出现了价格松动。目前，最小的345平方米别墅总价降至2900万元起，比此前3200万元起的报价也下降了数百万元。

老业主“获补偿”：装修 or 现金补差价

为了缓解老业主的情绪并维稳舆情，长实方面也给出了两种补偿方案：一种是“补装修”，即为已购房业主免费提供一定标准的装修服务；另一种更直接，即“补差价”，根据不同户型提供80至100万元的现金补偿。

“我们理解老业主的心情，毕竟降价幅度比较大。”销售人员表示，这一举措并不常见，也显示出开发商对老客户的重视与危机处理的灵活度。

拿地23年，地价仅1750元/㎡

值得注意的是，“御翠园”项目可谓北京楼市的“活化石”。该地块最早由李嘉诚旗下和记黄埔于2001年以7亿元竞得，总建筑面积约40万平方米，楼面价仅1750元/平方米。一期“逸翠园”直到2005年才开盘，之后因规划与开发周期等原因，整个项目拖延至2024年才全面上市。

这意味着，从拿地到推售，历时长达23年。在这漫长时间内，随着北京房价持续攀升，“御翠园”项目的利润空间已被极大放大。即便如今大幅打折促销，从地价来看，开发商仍然有巨大利润空间。

房地产分析人士指出，即使按照7折的售价测算，当前销售单价也相当于当年楼面价的近40倍，项目依然具有显著盈利能力。

周边房价连锁反应，二手市场应声下调

“御翠园”的降价举动，迅速传导至周边楼盘。一位行业人士指出，项目所在的姚家园板块，近期二手房价格出现普遍下调。比如华纺易城小区，一套138平米的三居室一周内成交价从945万元降至858万元，降幅高达87万元，单价也从6.8万元/平米跌至6.2万元。

58安居客研究院院长张波指出，“御翠园”降价后，虽然其产品在设计与配套上不如新盘现代化，但价格优势仍会对同板块内的其他楼盘产生压力，尤其是高价挂牌的二手房，将不得不面对更多议价空间。

同时，随着新项目陆续入市，姚家园板块的竞争将进一步加剧。据悉，中建智地、中国金茂、越秀地产与朝阳城发组成联合体，近期以126亿元摘得附近平房黄衫木店地块，新盘开发正积极筹备中。

北京多地现“特价房潮”，市场博弈升级

“御翠园”的降价潮并非个例。据不完全统计，五一期间，北京多个新盘启动促销活动。朝阳中建璞园推出总价655万元起的特价房，价格较原价优惠100万元；丰台、顺义、大兴、石景山等多个区域，也纷纷出现价格调整，进一步加剧市场竞争。

张波分析称，北京新房市场整体仍呈“结构性降价”趋势，核心城区稀缺性高端项目价格支撑力仍强，但外围区域面临更多价格压力。在购房者更关注性价比的当下，“以价换量”已成为主流开发商的必然选择。

从成交数据来看，4月北京新房成交3095套，环比下降29.6%，而二手房网签为15569套，环比下降19%。尽管整体趋势仍向稳，但新房市场的价格调整已成为不可忽视的信号。

结语：李嘉诚“豪宅折扣战”折射市场真相

御翠园降价事件背后，不仅是李嘉诚在内地房地产市场的商业博弈，也是当下楼市供需关系转变的缩影。老项目“清盘”降价、补偿老业主、周边楼盘价格跟跌……这一系列连锁反应，折射出楼市理性回归的趋势。

可以说，这不仅是一场“打折促销”的商业行动，更是一次对长期持有、分期开发旧盘项目盈利逻辑的深度检验。未来，在土地储备和市场敏锐度之间，开发商或将迎来全新的博弈时代。